الفرق بين الصافي والخابط في العقارات في العراق:

1. معنى الصافي
الصافي هو سعر بيع العقار الذي لا يشمل الضرائب والغرامات وأي مخالفات متعلقة بالعقار. في حالة البيع بالصافي، تكون كافة التكاليف الإضافية (مثل ضريبة البيع، رسوم التبليط، غرامات البناء، أو فواتير الماء والكهرباء) بعهدة المشتري، وليس البائع.

تفاصيل مهمة عن الصافي:

• المشتري يتحمل دفع جميع الغرامات والضرائب.
• يتم الاتفاق على سعر بيع أقل، ليتمكن المشتري من تسديد الالتزامات المتراكمة على العقار.
• غالبًا ما يُستخدم في حالات بيع العقار عن طريق الوكالة عندما يكون البائع خارج العراق، حيث يصعب عليه مراجعة الجهات الرسمية لسداد الالتزامات.

الأمثلة:
بيع عقار بالوكالة بالصافي:
“أبو علي يعيش في ألمانيا وباع بيته ببغداد بالوكالة بالصافي. سعر البيع كان أقل لأنه المشتري دفع غرامات البناء (6 مليون دينار) وضريبة البيع (6% من تقييم العقار).”
عقار عليه مخالفات بناء:
“بيت أم أحمد في الكرادة عليه باب إضافي غير مرخص، الغرامة 3 مليون دينار عن كل باب. البيع تم بالصافي والمشتري دفع هذه الغرامة عند تسجيل العقد.”

2. معنى الخابط
الخابط هو سعر بيع العقار الذي يشمل جميع التكاليف الإضافية، مثل ضريبة البيع، الغرامات، رسوم التبليط، وفواتير الماء والكهرباء. في حالة البيع بالخابط، تكون كافة الالتزامات المالية بعهدة البائع، مما يجعل السعر النهائي أعلى.

تفاصيل مهمة عن الخابط:

• البائع يتحمل كل التكاليف المرتبطة بالعقار قبل إتمام عملية البيع.
• يتم بيع العقار بسعر أعلى لضمان أن المشتري يحصل على عقار خالٍ من الغرامات أو المشاكل القانونية.
• مناسب للعقارات التي لا توجد بها مخالفات كبيرة أو التزامات مالية عالية.

الأمثلة:
بيع عقار خالي من المخالفات بالخابط:
“أبو أحمد باع بيته بمنطقة زيونة بسعر خابط يشمل الضرائب والغرامات. قبل البيع، دفع البائع كل التكاليف بما فيها رسوم البلدية وضريبة البيع.”
عقار بدون مخالفات بناء:
“بيت حسين في المنصور خالي من أي أبواب إضافية أو مخالفات بناء. البيع تم بالخابط والمشتري استلم العقار خاليًا من أي التزامات.”

متى يكون البيع بالصافي؟
غالبًا يتم البيع بالصافي عندما يكون البائع غير قادر على مراجعة الجهات الحكومية لتسوية الضرائب والغرامات، خاصة في حالات البيع بالوكالة. يحدث هذا النوع من البيع إذا كان البائع خارج العراق، أو لا يرغب في التعامل مع الإجراءات الطويلة والمعقدة. يتم تقليل سعر البيع ليعوض المشتري عن تكاليف التسوية.

مثال عملي:
“أبو يوسف يعيش في الخارج وباع عقاره بالصافي. المشتري دفع سعر أقل، لكنه تكفل بجميع الغرامات بما في ذلك ضريبة البيع (6%) ورسوم المخالفات التي بلغت 9 مليون دينار بسبب وجود ثلاثة أبواب إضافية في السند.”

التكاليف المتعلقة بالصافي والخابط:

• ضريبة بيع العقار: 6% من قيمة العقار كما تقيّمه دائرة التسجيل العقاري. هذه الضريبة يتحملها البائع في حالة الخابط، أو المشتري في حالة الصافي.
• رسم الشراء: 3% من نفس التقييم يتحمله المشتري في كلتا الحالتين.
• غرامات البناء: كل بناء إضافي أو أبواب جديدة بدون إجازة بناء يُفرض عليها غرامة. الغرامة حاليًا 3 مليون دينار عن كل باب إضافي.
• فواتير الماء والكهرباء: يتحملها البائع في حالة البيع بالخابط. في حالة البيع بالصافي، تكون بعهدة المشتري.
• ضريبة الإيجار (للعقارات المؤجرة): أي عقار مؤجر يجب على البائع دفع ضريبة بنسبة شهر ونصف من كل سنة تأجير. في حالة الصافي، يتحمل المشتري هذه الضريبة إذا لم يدفعها البائع مسبقًا.

نصائح عند الشراء بالصافي:

• التأكد من حالة العقار: تحقق من وجود أي مخالفات بناء، مثل الأبواب غير المرخصة، أو الديون المستحقة.
• التعامل مع وكيل عقاري أو محامٍ: لضمان أن جميع الأمور القانونية واضحة وأنك تعرف التكاليف الفعلية التي ستتحملها.
• التفاوض على السعر: إذا كان العقار يحتوي على مخالفات كبيرة، اطلب تخفيض السعر بما يغطي هذه التكاليف.

مثال تحذيري:
“أم علي اشترت عقار بالصافي من بائع بالوكالة، واتفاجأت بوجود غرامة بناء قدرها 9 مليون دينار نتيجة وجود ثلاث أبواب إضافية. لو تأكدت مسبقًا، لكانت تفاوضت لتخفيض السعر.”

الخلاصة
البيع بالصافي يُستخدم لتقليل سعر العقار لكنه ينقل كافة التزامات العقار إلى المشتري.
البيع بالخابط يكون بسعر أعلى ولكنه يضمن للمشتري الحصول على عقار خالٍ من المشاكل.
يجب دائمًا التحقق من حالة العقار والتكاليف الإضافية لتجنب المفاجآت بعد الشراء.