يعتبر سوق العقارات في العراق من الأسواق التي تتأثر بعدة عوامل، منها القوانين العقارية، العرض والطلب، والوضعين الاقتصادي والأمني. يعتمد تقييم العقارات على العديد من القوانين والتشريعات التي تنظم هذا السوق، إلى جانب التحديات والفرص التي تشهدها المناطق المختلفة في البلاد. في هذه المقالة، سنستعرض أهم العوامل المؤثرة على تقييم العقارات، إلى جانب تسليط الضوء على القوانين العراقية التي تحكم هذه العملية.
١-القوانين العقارية
القانون رقم 43 لسنة 1971 (قانون التسجيل العقاري): هذا القانون يعتبر المرجعية الأساسية لتنظيم وتوثيق العقارات في العراق. ينص على ضرورة تسجيل جميع المعاملات العقارية لدى دائرة التسجيل العقاري لضمان شرعية العقود وحقوق الملكية.أي عقار يجب أن يكون مسجلاً في دائرة التسجيل العقاري، وهذا يسهل تحديد قيمته عند الحاجة إلى تقييمه سواء لأغراض تجارية أو شخصية.
قوانين الإيجار: تختلف القوانين المتعلقة بالإيجارات من حيث حقوق المستأجر وواجباته، وقد تؤثر هذه القوانين على تقييم العقارات المخصصة للإيجار.
التسجيل العقاري: في العراق، يجب تسجيل العقارات في دائرة التسجيل العقاري لضمان ملكية العقار. القوانين تنظم عملية البيع والشراء، وتحدد الرسوم والضرائب المرتبطة بها.
الضرائب العقارية: تُطبق ضرائب على نقل ملكية العقارات وعمليات البيع والشراء، وتختلف النسب بناءً على نوع العقار (سكني، تجاري، زراعي) والمنطقة.
٢-قانون تنظيم العقارات لغايات التمويل والتطوير
- هناك قوانين تتعلق بالاستثمار والتطوير العقاري، حيث يتم تقييم العقارات بناءً على جدوى المشروع العقاري وأهميته الاقتصادية.
- يتم تشجيع الاستثمار في مناطق معينة عبر تقديم إعفاءات ضريبية أو تسهيلات تمويلية، وهذا يعتمد على تقييم العقار والفرص الاستثمارية.
٣-العرض والطلب
- هناك ارتفاع في الطلب على العقارات السكنية والتجارية في بعض المناطق، خاصة في العاصمة بغداد وبعض المحافظات الأخرى التي تشهد نمواً عمرانياً مثل أربيل والبصرة.
- زيادة الطلب على الوحدات السكنية: يعود ذلك إلى زيادة عدد السكان وحاجة الشباب للسكن، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات السكنية.
- المشاريع الاستثمارية الجديدة: المشاريع الحكومية والخاصة في القطاعات السكنية والتجارية، خاصة في المناطق الآمنة، تساهم في زيادة الطلب.
٤-الوضع الاقتصادي
- تذبذب سعر صرف الدينار العراقي: تقلبات سعر صرف العملة تؤثر بشكل مباشر على قيمة العقارات، حيث أن المستثمرين يأخذون في الاعتبار الاستقرار الاقتصادي عند تقييم العقارات.
- التضخم: التضخم وزيادة الأسعار يؤديان إلى زيادة تكلفة البناء، وبالتالي ارتفاع أسعار العقارات.
- أسعار النفط: يعتمد الاقتصاد العراقي بشكل كبير على صادرات النفط، ويؤثر أي تراجع أو زيادة في أسعار النفط على القدرة الشرائية للمواطنين والمستثمرين، وبالتالي على سوق العقارات.
٥-التخطيط الحضري والبنية التحتية
- تطوير البنية التحتية: تطور البنية التحتية في مناطق معينة، مثل بناء الطرق أو المرافق العامة الجديدة، يمكن أن يؤدي إلى زيادة قيمة العقارات في تلك المناطق.
- توسع المدن: مع توسع المدن الكبيرة مثل بغداد وأربيل، فإن العقارات في الضواحي تصبح أكثر جذباً بسبب توفر الأراضي ومساحة أكبر بأسعار أقل.
٦-الجهات المختصة بتقييم العقارات
- دائرة التسجيل العقاري: هي الجهة المسؤولة عن إدارة وتوثيق العقارات وتنظيم قيمتها القانونية.
- الخبراء العقاريون: يتم اللجوء إليهم في حال وجود نزاع أو رغبة في تقييم عقار معين لأغراض البيع أو الشراء أو الإيجار أو التعويض.
- المحاكم العقارية: تلجأ المحاكم إلى تقييم العقارات في حالات النزاع حول الملكية أو في حالات التثمين عند نزع الملكية أو التعويض.
تقييم العقارات في العراق يعتمد على مزيج من القوانين التي تنظم السوق والعوامل الاقتصادية والسياسية والاجتماعية التي تؤثر على قيم العقارات. من الضروري أن يأخذ المستثمرون وأصحاب العقارات في الاعتبار هذه العوامل لتحديد قيمة عقاراتهم بشكل دقيق، مع الالتزام بالقوانين والتشريعات العراقية المتعلقة بالتسجيل والضرائب والإيجارات.
